재테크로 부자되기 3분전

오늘 윤정부의 첫 번째 부동산 공급 대책이 발표가 됐습니다. 어떤 내용인지 알아보겠습니다. 

서울은 50만 가구 등 전국은 158만 가구를 공급한다고 합니다. 공급하는 주택이 많고, 인구수는 줄어들었다는 발표로 보아 이제 서울에도 내 집 마련이 가능해지는 시점이 한 발짝 다가올 수도 있으니 잘 눈여겨볼 필요가 있겠습니다.

윤석열 첫 주택 공급 대책

16일 국토교통부가 발표한 '국민 주거 안정 실현 방안'에 따르면 이번 대책을 통해 향후 5년(2023~2027년) 공급될 주택은 모두 270만 가구입니다. 연평균 54만 가구(인허가 기준) 꼴입니다. 지역별로 서울엔 50만 가구를 공급합니다. 지난 5년간 공급된 주택 32만 가구보다 50%나 넘게 증가한 수준입니다. 서울을 포함한 수도권 전체로는 도심, 역세권, 3기 신도시 등에서 총 158만 가구가 공급됩니다. 이 역시 같은 기간 29만 가구가 늘어났습니다. 광역, 자치시 등 지방 대도시는 정비사업, 노후 도심환경 개선들을 통해 총 52만 가구를 공급할 계획입니다.

유형별로 살펴보면 도심 내 재개발, 재건축, 도심 복합 사업 등에선 52만 가구가, 3기 신도시 등 공공택지에서는 88만 가구를 공급합니다. 먼저 꽉 막혔던 재개발, 재건축 사업을 정상화합니다. 지자체 협력을 통해 신규 지정을 활성화하고 관련 제도를 개선해 22만 가구 규모를 추가로 지정할 계획입니다. 서울은 주택 노후도와 지역 수급 상황을 종합적으로 고려해 신속 통합기획 방식으로 10만 가구를 지정합니다. 정비계획 가이드라인을 사전에 제시해 구역 지정 소요 기간을 5년에서 2년으로 대폭 단축할 예정입니다.

새 아파트 공급을 가로막는 대표적인 규제인 재건축 초과 이익 환수제를 손질합니다. 이 제도는 2006년 재건축 사업으로 인해 과다한 이익을 환수한다는 차원에서 도입했는데 부담 과다 논란 등으로 여러 차례 유예를 거쳐 올해부터 부과될 예정입니다.

부과기준은 그간 시장 상황 변화에 맞게 조정합니다. 면제 금액을 상향하고 부과율 구간 확대를 추진할 예정입니다. 집을 장기간 보유하고 있는 1가구 1 주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 감면해 실수요자 부담을 완화합니다. 또 공공임대주택과 역세권 첫 집 등 공공분양 기부채납분은 부담금을 산정할 때 제외할 예정입니다. 세부 감면안은 내달에 발표하고 '재초환 법' 개정안을 발의할 예정입니다.

재건축 안전진단 제도도 개선합니다. 높아진 주거환경 수준 등을 고려해 구조 안정성 비중을 30~40% 수준으로 줄이고 주거환경, 설비 노후도 배점을 상향합니다. 공공기관 적정성 검토는 지차제가 요청하는 경우에만 시행하는 방향으로 틀고 정비구역 지정권자에게 국토부와 협의를 거쳐 항목별 배점에 대한 상, 하향 권한을 부여하는 등 지자체 재량도 확대할 계획입니다. 연내 개선방안을 마련할 예정인데, 시행 시기 등은 향후 시장 상황을 살펴본 후 개선방안을 발표할 때 제시할 예정입니다.

신규 택지 조성

신규 택지 조성을 확대합니다. 내년까지 15만 가구 내외 후보지를 지자체 협의를 거쳐 순차적으로 내놓습니다. 수도권과 지방 수요가 높은 곳에 지정하되 산업단지, 도심, 철도 인접지역을 중심으로 적정 규모를 발굴합니다.

조성 속도를 끌어올립니다. 이를 위해 공공기관 예비타당성 조사를 간소화합니다. 

공공택지 사업 수반 광역교통사업, 훼손지 복구사업은 국무회의에서 확정되고 사업계획을 수립할 때 예타 면제를 가능하게 합니다.

보장제도 합리적 개선

보장제도도 합리적으로 개선합니다. 토지를 협의해 양도할 때 특별공급을 그린벨트 이외 지구까지 확대학 ㅗ도심 쪽방 사업 토지주에는 현물 보상을 적용합니다. 기존 국공유지 추진사업도 보완합니다. 개발밀도를 조정하고 공급유형을 다양화하는 등 보완방안을 마련합니다.

수도권에 집중호우가 이어지면서 관심이 높아진 재해취약주택 해소 대책도 제시됐습니다. 재해 우려 구역을 즉시 지원합니다. 재해취약주택은 우선 매입 후 공공임대주택으로 리모델링하고 지하 등 커뮤니티 시설로 용도변경을 추진할 계획입니다.

이주도 지원합니다. 공공임대의 경우 비 정성 거처 거주자에 대한 우선 공급을 확대하고 보증금을 지원하는 등 재해 우려 주택 거주자를 집중적으로 지원합니다. 도심 내 주거 취약계층 지원 확대를 위해 도심 신축 매입약정물량과 전세임대도 확대합니다.

민간임대 이주를 희망하는 경우에는 전세보증금 무이자 대출 지원을 신설합니다. 공공만으로 수요를 맞추기 어려운 점을 고려해 매입형 등록 임대제도 정상화 등을 추진할 예정입니다.

위험지역은 정비를 통해 재해위험을 해소하고 주거환경을 개선할 예정입니다.

정비구역 지정요건 완화, 용적률 상향, 방재시설 설치 지원 등 정비사업 여건을 바꿉니다. 세입자 주거지원 강화 방안도 적극적으로 마련할 계획입니다.

GTX (광역급행철도)

실 수요자들의 관심이 많은 수도권 광역급행철도(gtx) 조기 추진을 통해 수도권 출, 퇴근 시간 교통난 해소를 추진합니다.

A 노선은 2024년 6월 이전 조기 개통을 추진하고, B 노선은 2024년에 착공해 2030년에 개통을, C노선은 2023년 착공해 2028년 개통을 목표로 할 예정입니다.

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누구나 내 집 마련의 꿈이 있습니다. 그러나 집값은 시대를 막론하고 늘 서민들에겐 부담이 되는 가격이었습니다. 그래서 대부분 자기 소유의 집이 아닌 주거지에 전세, 월세 같은 다양한 형태로 삶을 살아갑니다. 안정적인 주거지가 확보되지 않으면 누구라도 불안합니다. 다양한 주거형태에서도 누구에게나 보호되어야 할 장소입니다. 따라서 우리나라에서도 세입자들의 주거 환경이 안정되도록 유지해주고자 주택임대차 보호법을 만들어 시행하고 있습니다.

대항력

1. 대항력이란??
임차인이 임차주택의 양도인의 지위를 승계한 양수인에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 임차주택에 대한 제삼자의 침해에 대하여서도 방해 배제 청구권을 주장할 수 있는 것을 대항력이라고 합니다.

2. 대항력의 요건
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일로부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

3. 대항력의 취득 시점
주택의 인도와 주민등록을 맞추었을 때는 익일 0시부터 대항력이 생기며 주민등록 전입신고 먼저 하였을 때는 인도 즉시 대항력이 생깁니다. 익일 0시부터 대항력을 인정하는 이유는 등기소에서 여러 등기를 할 때 동사무소에서의 전입 여부를 알 수 없기 때문에 등기자가 예상치 못한 피해를 입을 수도 있으므로 대항력은 익일 0시부터 인정합니다.

4. 대항력의 존속을 위한 기간
1999년 3월 1일 이후에 시행하는 임차권등기명령 절차를 밟으면 기간과 상관없이 대항력을 인정받습니다.
언제까지 대항력의 요건을 갖추어야 하는 것으로 최소한 경매 진행 절차에서 배당요구 종기일까지는 대항력의 요건을 갖추고 있어야 합니다.

5. 대항력이 배제되는 경우
- 근저당권자가 담보로 제공된 주택에 대한 가치를 평가할 때 대항력이 있는 임차인이라고 하더라도 임대차 사실을 부인한고 임차보증금에 대한 권리 주장을 하지 않겠다는 내용이 확인서나 각서를 작성한 이후 경매 진행 절차에서 확인서의 내용을 번복하고 임대차를 주장한다고 해도 특별한 사정이 없는 한 신의칙의 원칙에 위반되어 대항력을 인정받지 못합니다
- 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 임차인이 배당에 참여하고자 허위의 확정일자가 있는 계약서를 제출한 경우 허위사실이 밝혀서 배당에서 제외되면 낙찰자에게 배당받지 못한 보증금을 요구할 수 없습니다.
- 채권 확보를 위해 기존의 채권을 임차보증금으로 전화하고 전입, 인도만 하고 실제로 주거용으로 사용 수익 하지 않았다면 허위 통정에 해당되어 대항력을 인정받을 수 없습니다

확정일자 임차인

• 확정일자란?
  확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 임대차계약서상의 확정일자는 그 날짜 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 계약서 여백이나 뒷면에 번호를 부여하고 확정일자 인을 찍어 주는 것을 의미합니다
• 확정일자 제도의 의의
  경제적 약자인 임차인을 더욱더 보호가 될 수 있도록 합니다. 임차인이 아주 간편하고 비용도 거의 들지 않고도 전세권 또는 저당권 등기를 한 것과 같은 법적 권리를 갖게 됩니다.
• 확정일자와 임차인의 우선변제권
  확정일자 임차인이 우선변제권을 행사하려면 주 태그가 인도와 주미 등록, 임대차 계약서상의 호가정 일자를 갖추어야 하며 대항력은 배당요구 종기일까지 유지해야 합니다. 또한 확정일자 임차인은 법원이 정한 배당요구의 종기일까지 배당요구를 해야만 우선 변제를 받을 수 있고 배당금을 수령하려면 이마인은 공매나 경매로 매수인에게 명도 확인서를 받아 법원 또는 자산관리공사에 제출하여야 합니다.

소액임차인

소액 임차인이란? 
대통령령으로 보증금의 범위와 기준을 정하여 그 금액보다 적은 보증금으로 임대차 계약을 체결한 사람을 말합니다. 소액 임차인이 되려면 소액보증금이 지급됩니다. 적법한 임차인이어야 하며 주택의 인도와 주민등록 전입이 경매 기입등기 이전에 갖추어야 하며 배당요구 종기일까지 유지하고 있어야 합니다.

최우선 변제권의 내용

주택의 인도, 주민등록의 대항요건을 갖춘 소액임차인은 다른 채권자들보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 권리가 있습니다. 이때 건물의 일부만 임차한 사람이나 건물만 임차한 사람이라도 대지를 포함한 건물 전체의 매각대금에서 배당을 받습니다. 그러나 대지 가격을 포함한 주택가액의 1/2 범위 내에서 우선변제권이 인정되며 다수의 최우선 변제권이 있는 임차인이 있다고 하더라도 실제 배당금액에서 1/2을 넘을 수 없습니다.

소액 임차 보증금의 배당 순위

1. 확정일자 보증금과의 우열 - 대항력 취득일과 상관없이 소액임차인이 선순위가 됩니다.

2. 소액보증금 간의 우열 - 소액임차인이 여러 사람일 경우 최우선 변제권은 대항력의 취득시기에 상관없이 무조건 동 순위입니다. 따라서 배당 절차에서 이들 소액 배당금 채권을 모두 만족시켜 주지 못할 경우에는 소액임차인들은 각자의 보증금액 비율에 따른 안분비례를 받습니다.

3. 임금 채권과의 우열 - 소액 보증금과 임금 채권액 중 일정액은 사회나 경제적 약자를 위한 특별법이므로 모두 동 순위입니다. 어떤 우선 채권보다도 최우선으로 배당해야 합니다

4. 근저당 채권과의 우열 - 대통령령으로 정한 소액보증금의 범위 내라면 소액 임차 보증금 중 일정액은 선순위 근저당권 자보다도 최우선으로 하여 배당됩니다.

경매 물건의 예상 낙찰가를 산정할 때는 철저히 객관적이기 위해 노력해야 합니다. 오랜 경험에 따른 직감도 상당 부분 차지하지만 현장 조사를 통해 물건의 가치를 평가하며 철저히 주관적인 입장에서 입찰자의 목적에 맞추어 살펴보는 동시에 모은 자료를 분석하며 예상 낙찰가를 산정해야 합니다.

낙찰가 선정 기준

1. 입찰 물건에 대한 명확한 시세를 파악합니다
   현장 조사를 할 때 최대한 낮게 살 수 있는 급매 가격과 정상적으로 거래가 되었을 때의 거래 시세를 구분하여 조사합니다. 시세는 중개사무소를 통해 확인하며 실거래가 정보를 통해 인터넷으로 확인합니다.
2. 경매 사이트를 통해 동종이나 인근 낙찰사례를 반영합니다
   특히 아파트 같은 경우는 같은 평수와 비슷한 층의 물건이 낙찰된 사례들을 확인할 수 있습니다. 이러한 물건들이 과거에 감정가 대비 몇%로 낙찰이 되었는지와 과거 낙찰 당시 시세 대비 몇 % 금액에 낙찰이 되었는지를 살펴봅니다. 이와 더불어 여러 낙찰 사례가 있다면 평균적으로 몇 명의 응찰자들이 응찰을 했는지, 응찰자들의 숫자 대비 낙찰 금액의 높고 낮음의 정도 차이까지 파악해야 합니다. 또한 당시의 부동산 경기나 환경 등을 고려하여 현재는 더 많이 응찰할 것인지 아니면 더 적게 응찰할 것인지를 비교하며 응찰가를 짐작해야 합니다
3. 현장조사 시 관리사무소, 동사무소, 중개업소에 들러 경쟁자를 파악합니다
   관심 경매물건에 대해 다른 조사자들 또한 현장조사를 거쳐가는 공통적인 장소에 갈 때는 다녀간 사람이 대략 몇 명이 되는지 파악해야 합니다. 아파트나 다세대의 경우는 중개업소, 동사무소, 관리사무소를 지나치지 말고 친근하게 다가가 몇 명의 조사자들이 다녀갔는지 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로 현장조사를 가장 많이 다녀오는 시점은 입찰일을 기준으로 1~2일 전입니다. 따라서 이러한 조사는 입찰 하루 전 오후에 하는 것이 가장 좋습니다
4. 미납 관리비에 따라 예상 낙찰가가 달라집니다
   시세 대비 70% 낙찰이 되어왔던 경매물건이 나왔는데 조사를 해보니 관리비가 1000만 원이 넘게 연체되어 있을 경우 그 미납된 금액을 반영하여 예상 낙찰가를 산정해야 합니다
5. 아파트 '유치권 신고' 예상 낙찰가와의 상관관계
   유치권 신고는 낙찰가에 큰 영향을 주지 않습니다. 이유는 '아파트의 경우 유치권 신고가 99% 성립되지 않는다'는 점과 간단한 명도 과정에서의 절차를 통해 명도 할 수 있다는 것이 상식이기 때문입니다
6. 유료 경매사이트 조회수는 응찰자수와 직결
   정확하진 않지만 유료경매사이트에서 경매물건 페이지의 조회수는 중요한 단서가 됩니다. 조회수가 높을수록 사람들의 뜨거운 관심을 받는 물건일 확률이 높습니다. 따라서 응찰자들의 수도 많을 확률이 높습니다.

입찰장에서의 실수

1. 0 하나를 더 썼을 경우
   은근히 자주 나오는 실수입니다. 절대로 방심하면 안 됩니다. 입찰표를 작성할 때 긴장을 너무 한 나머지 입찰금액에 1억을 적는다는 것을 '0' 하나를 더 써서 10억을 적어버리는 경우입니다. 이런 경우 소중한 입찰보증금을 포기하거나 10억의 잔금을 납부해야 하는 것입니다. 이런 일은 생각보다 비일비재합니다. 5억을 적으려 했으나 0을 하나 더 붙여서 50억으로 써버리는 경우, 5천만 원의 보증금을 실수로 날리는 일이 발생합니다. 마지막까지 여러 번 확인하고 긴장을 늦춰서는 안 됩니다.
2. 여러 개의 물건을 입찰할 경우
   여러 개의 물건을 입찰할 경우 정말 정신이 없습니다. 수많은 종이와 봉투들이 뒤죽박죽이 됩니다. 이럴 때 가장 조심해야 합니다. 긴장한 나머지 사건번호를 바꿔 쓰면 터무니없는 결과가 나올 수 있습니다. 1억을 쓰려했던 경매물건을 3000만 원 써서 떨어지고, 3000만 원 쓰려고 했던 경매물건을 1억을 써서 낙찰되는 비극적 예시를 경험하고 싶지 않다면 조심해야 합니다
3. 긴장한 탓에 입찰봉투에 보증금을 안 넣을 경우
   경매 경험이 많지 않으면 굉장히 긴장이 됩니다. 글씨가 틀린 것은 없는지, 잘못된 것은 없는지, 돈은 없어지지 않았는지 등 이것저것 챙기고 생각하다 보면 정작 돈 보투에 돈은 넣지 않고 입찰함에 입찰표를 넣게 됩니다. 이런 경우 낙찰이 되지 않습니다.
4. 입찰보증금을 현금으로 뽑는 경우
   경매물건의 10%는 입찰보증금으로 넣어야 합니다. 은행에서 뽑을 때 수표 한 장으로 뽑아야 하는데 현금으로 몽땅 인출하는 경우가 발생하면 그 두꺼운 돈이 입찰보증금 봉투에 들어갈 수 없습니다. 입찰 보증금은 꼭 한 장 짜리 수표로 준비해 입찰하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
5. 거꾸로 적었을 경우
   입찰표 종이를 펼쳐보면 똑같은 양식으로 왼쪽에는 입찰금액을 적게 되어 있고, 오른쪽에는 입찰 보증금액을 적게 돼있습니다. 간혹 긴장을 할 경우 반대로 적어 왼쪽 입찰금액에 입찰보증금액을 적고 오른쪽 입찰보증금액 적는 난에 자신이 응찰할 금액을 적는 경우가 있습니다. 이런 경우 결과는 100 % 패찰입니다

경매시장 분위기

최근 경매 낙찰가율이 떨어지고 있다는 기사들이 보입니다. 특히 다른 지역도 아닌 서울의 경매시장이 찬바람이 불고 있다는 것이 강조되고 있습니다. 이는 아무래도 부동산 경기가 좋지 않기 때문입니다. 기사에 따르면 서울 아파트 낙찰률은 26.6%에 불과합니다. 낙찰률이란 경매에 나온 물건 중에 팔리는 물건의 개수를 의미합니다. 금융위기를 겪었던 2008년 12월 이후 가장 낮은 수치입니다. 부동산의 선행지표라고 하여 6개월을 앞선다는 말이 있는 경매시장에서 낙찰률은 거의 반 토막이 났습니다.

이러한 현상이 나타나게 된 이유는 여러 가지입니다. 가장 큰 이유는 기사에서 나온 것처럼 경매물량이 늘어나고 있는 것이 원인입니다. 경매는 채무의 변제가 어려워져서 담보물인 부동산을 처분하여 상환하는 절차입니다. 그러므로 시장에서 부동산을 판 다음에 빚을 상환한다면 경매까지 가지 않아도 됩니다. 그러나 시장에서 거래가 어렵다 보니 경매까지 오는 경우가 많습니다. 이 때문에 경매 진행건수가 큰 폭으로 증가하였습니다. 시장에서 공급이 많으면 가격은 하락하게 됩니다.

투자자들 입장에서도 경매 시장이 위축될 수 있는 환경입니다. 각종 세금 문제로 인해 취득 시 투자 수익이 낮아지고 높은 취득세는 다주택자의 진입을 어렵게 합니다. 법인 등의 종부세 제한도 여전합니다. 부동산 거래량이 적어서 샀다 팔았다 하는 매매 사업도 불리합니다.

그렇지만 누군가에게는 이러한 상황이 기회가 됩니다. 특히 실거주 주택을 구하고자 하는 사람들에게 좋습니다. 원래 경매는 실거주자가 가장 높은 입찰가를 쓸 수 있기 때문에 낙찰 확률이 가장 높습니다. 경매 물량이 늘어나고 있기 때문에 원하는 지역의 좋은 물건이 경매에 나올 가능성이 높아지고 있습니다. 나오지 않더라도 시장이 상승하는 것이 아니므로 여유를 가지고 기다릴 수 있습니다. 경쟁이 치열하지 않으므로 시장 가격보다 저렴하게 구매할 수 있습니다.

상가 투자 시 현장에서 꼭 체크해야 할 임장 체크리스트를 공개합니다. '뭐 꼭 이렇게 까지 알아봐야 하나?' 하고 푸념하는 분들도 있습니다. 하지만 수천만 원에서 수억 원 하는 상가를 사면서 마트에서 달랑 몇 천 원짜리 물건을 사듯 고르면 뒤탈이 나기 마련입니다. 마음에 안 든다고 환불할 수도 없으니 말입니다. 

상가 구입 시 위험한 발상

상권은 살아 움직입니다. 그렇기 때문에 임장 없이 누가 추천해준 상가를 지도만 보고 덜컥 사버리는 일은 위험합니다. 그러나 많은 초보자들은 지도만으로 상가를 분석하고 덜컥 사버리곤 합니다. 예를 들면 신도시에 새로 분양 중인 상가가 있었습니다. 분양가도 높고, 인구도 많고 주변에 추가 공급되는 상업지가 있는 것도 아니어서 분양을 받았습니다. 하지만 기대와 달리 장사가 잘 되지 않았습니다. 장사가 안되니 매출이 떨어지고 임차인이 자주 바뀌면서 월세 하락을 불러왔습니다. 이것은 시세 하락에 직접적인 영향을 줬습니다. 그렇다면 장사가 안 되는 이유는 무엇이었을까? 바로 베드타운(Bed town)화 되었기 때문입니다. 베트 타운이란 도심에 직장을 갖고 있는 시민의 주거지 역할을 위해 대도시 주변에 주거기능 위주로 형성된 도시를 말합니다. 따라서 많은 사람들이 주변의 지역에 직장이 있어서 거기서 근무 및 회식을 하고 집으로 돌아와 잠만 자다 보니 신도시의 장사가 신통치 않았던 것입니다. 따라서 상가에 투자하기 전, 단순히 지도만 보고 입지를 따지거나 상권 형성을 기대하면 안 됩니다. 아무리 주민 수가 많고 추가 상업지 공급이 없더라도 다른 도시로 빨려나가는 상권이라면 제대로 된 상권이 형성되기 어렵기 때문입니다.

상가를 구입하기 전 체크

1. 숫자 분석 - 다른 거래 사례와 평 단가, 수익률, 임대료, 공실률과 관리비, 권리금 등을 비교 분석해야 합니다
2. 상권 분석 - 상가 전체 면적과 인근 아파트 단지 또는 오피스 면적 비교, 유동 인구 및 동선, 과거 상권과 변화를 비교해야 합니다
3. 임차인  분석 - 임차인의 매출 및 비용 추정, 임차인 영업 시작일, 임차인의 경쟁 가게 현황, 직접 가서 먹어보는 체험을 하면 매우 도움이 됩니다
4. 상가 내부와 외부 분석 - 상가 내 동선이나 전면의 길이, 간판 위치, 가로수, 준공 연도, 면적 및 전용률, 기둥의 유무, 천장의 높이, 주차장, 비상계단, 승강기, 창문의 크기, 용도, 화장실의 관리상태 등을 체크해야 합니다
5. 주변 분석 - 지하철이나 버스정류장까지의 거리, 도로 폭, 횡단보도의 위치 등
6. 기타 - 호재와 악재 챙기기, 위반시설물 여부, 혐오시설 여부 

상가 임장 시 주의사항

• 프랜차이즈 업종인지 확인합니다
• 사고자 하는 지역 상권 분석과 전체 상권이 살아있는지 체크합니다
• 상가의 관리비를 체크합니다. 공실일 때의 이자비용과 관리비도 함께 체크합니다
• 기존 임차인의 재계약 의사 여부를 알아봅니다
• 바닥 권리금이 얼마 정도 하는지 알아봅니다
• 해당 건물의 공실,  주변의 공실률을 알아봅니다. 주변의 공실률이 낮다면 현 임차인과의 재계약 확률이 높아집니다
• 최소 세 곳 이상의 중개업소에서 보증금과 임대료를 확인합니다
• 상가 내 제한 업종이 있는지 알아봅니다
• 노래방, pc방, 유흥주점, 모텔 등 특정 업종을 인수하고자 할 때는 양도가능 여부를 미리 확인합니다
• 내부 인테리어 수준이 어느 정도인지 알아봅니다
• 미납 관리비를 파악합니다

상가 투자의 꽃은 1층