최근 서울 경매 시장 분위기 찬바람 예상 낙찰가 산정하는 방법

경매 물건의 예상 낙찰가를 산정할 때는 철저히 객관적이기 위해 노력해야 합니다. 오랜 경험에 따른 직감도 상당 부분 차지하지만 현장 조사를 통해 물건의 가치를 평가하며 철저히 주관적인 입장에서 입찰자의 목적에 맞추어 살펴보는 동시에 모은 자료를 분석하며 예상 낙찰가를 산정해야 합니다.

 

경매 법원

 

낙찰가 선정 기준

1. 입찰 물건에 대한 명확한 시세를 파악합니다
   현장 조사를 할 때 최대한 낮게 살 수 있는 급매 가격과 정상적으로 거래가 되었을 때의 거래 시세를 구분하여 조사합니다. 시세는 중개사무소를 통해 확인하며 실거래가 정보를 통해 인터넷으로 확인합니다.
2. 경매 사이트를 통해 동종이나 인근 낙찰사례를 반영합니다
   특히 아파트 같은 경우는 같은 평수와 비슷한 층의 물건이 낙찰된 사례들을 확인할 수 있습니다. 이러한 물건들이 과거에 감정가 대비 몇%로 낙찰이 되었는지와 과거 낙찰 당시 시세 대비 몇 % 금액에 낙찰이 되었는지를 살펴봅니다. 이와 더불어 여러 낙찰 사례가 있다면 평균적으로 몇 명의 응찰자들이 응찰을 했는지, 응찰자들의 숫자 대비 낙찰 금액의 높고 낮음의 정도 차이까지 파악해야 합니다. 또한 당시의 부동산 경기나 환경 등을 고려하여 현재는 더 많이 응찰할 것인지 아니면 더 적게 응찰할 것인지를 비교하며 응찰가를 짐작해야 합니다
3. 현장조사 시 관리사무소, 동사무소, 중개업소에 들러 경쟁자를 파악합니다
   관심 경매물건에 대해 다른 조사자들 또한 현장조사를 거쳐가는 공통적인 장소에 갈 때는 다녀간 사람이 대략 몇 명이 되는지 파악해야 합니다. 아파트나 다세대의 경우는 중개업소, 동사무소, 관리사무소를 지나치지 말고 친근하게 다가가 몇 명의 조사자들이 다녀갔는지 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로 현장조사를 가장 많이 다녀오는 시점은 입찰일을 기준으로 1~2일 전입니다. 따라서 이러한 조사는 입찰 하루 전 오후에 하는 것이 가장 좋습니다
4. 미납 관리비에 따라 예상 낙찰가가 달라집니다
   시세 대비 70% 낙찰이 되어왔던 경매물건이 나왔는데 조사를 해보니 관리비가 1000만 원이 넘게 연체되어 있을 경우 그 미납된 금액을 반영하여 예상 낙찰가를 산정해야 합니다
5. 아파트 '유치권 신고' 예상 낙찰가와의 상관관계
   유치권 신고는 낙찰가에 큰 영향을 주지 않습니다. 이유는 '아파트의 경우 유치권 신고가 99% 성립되지 않는다'는 점과 간단한 명도 과정에서의 절차를 통해 명도 할 수 있다는 것이 상식이기 때문입니다
6. 유료 경매사이트 조회수는 응찰자수와 직결
   정확하진 않지만 유료경매사이트에서 경매물건 페이지의 조회수는 중요한 단서가 됩니다. 조회수가 높을수록 사람들의 뜨거운 관심을 받는 물건일 확률이 높습니다. 따라서 응찰자들의 수도 많을 확률이 높습니다.

경매 사이트

 

입찰장에서의 실수

1. 0 하나를 더 썼을 경우
   은근히 자주 나오는 실수입니다. 절대로 방심하면 안 됩니다. 입찰표를 작성할 때 긴장을 너무 한 나머지 입찰금액에 1억을 적는다는 것을 '0' 하나를 더 써서 10억을 적어버리는 경우입니다. 이런 경우 소중한 입찰보증금을 포기하거나 10억의 잔금을 납부해야 하는 것입니다. 이런 일은 생각보다 비일비재합니다. 5억을 적으려 했으나 0을 하나 더 붙여서 50억으로 써버리는 경우, 5천만 원의 보증금을 실수로 날리는 일이 발생합니다. 마지막까지 여러 번 확인하고 긴장을 늦춰서는 안 됩니다.
2. 여러 개의 물건을 입찰할 경우
   여러 개의 물건을 입찰할 경우 정말 정신이 없습니다. 수많은 종이와 봉투들이 뒤죽박죽이 됩니다. 이럴 때 가장 조심해야 합니다. 긴장한 나머지 사건번호를 바꿔 쓰면 터무니없는 결과가 나올 수 있습니다. 1억을 쓰려했던 경매물건을 3000만 원 써서 떨어지고, 3000만 원 쓰려고 했던 경매물건을 1억을 써서 낙찰되는 비극적 예시를 경험하고 싶지 않다면 조심해야 합니다
3. 긴장한 탓에 입찰봉투에 보증금을 안 넣을 경우
   경매 경험이 많지 않으면 굉장히 긴장이 됩니다. 글씨가 틀린 것은 없는지, 잘못된 것은 없는지, 돈은 없어지지 않았는지 등 이것저것 챙기고 생각하다 보면 정작 돈 보투에 돈은 넣지 않고 입찰함에 입찰표를 넣게 됩니다. 이런 경우 낙찰이 되지 않습니다.
4. 입찰보증금을 현금으로 뽑는 경우
   경매물건의 10%는 입찰보증금으로 넣어야 합니다. 은행에서 뽑을 때 수표 한 장으로 뽑아야 하는데 현금으로 몽땅 인출하는 경우가 발생하면 그 두꺼운 돈이 입찰보증금 봉투에 들어갈 수 없습니다. 입찰 보증금은 꼭 한 장 짜리 수표로 준비해 입찰하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
5. 거꾸로 적었을 경우
   입찰표 종이를 펼쳐보면 똑같은 양식으로 왼쪽에는 입찰금액을 적게 되어 있고, 오른쪽에는 입찰 보증금액을 적게 돼있습니다. 간혹 긴장을 할 경우 반대로 적어 왼쪽 입찰금액에 입찰보증금액을 적고 오른쪽 입찰보증금액 적는 난에 자신이 응찰할 금액을 적는 경우가 있습니다. 이런 경우 결과는 100 % 패찰입니다

입찰표

 

 

경매시장 분위기

서울 경매시장 찬바람

최근 경매 낙찰가율이 떨어지고 있다는 기사들이 보입니다. 특히 다른 지역도 아닌 서울의 경매시장이 찬바람이 불고 있다는 것이 강조되고 있습니다. 이는 아무래도 부동산 경기가 좋지 않기 때문입니다. 기사에 따르면 서울 아파트 낙찰률은 26.6%에 불과합니다. 낙찰률이란 경매에 나온 물건 중에 팔리는 물건의 개수를 의미합니다. 금융위기를 겪었던 2008년 12월 이후 가장 낮은 수치입니다. 부동산의 선행지표라고 하여 6개월을 앞선다는 말이 있는 경매시장에서 낙찰률은 거의 반 토막이 났습니다.

이러한 현상이 나타나게 된 이유는 여러 가지입니다. 가장 큰 이유는 기사에서 나온 것처럼 경매물량이 늘어나고 있는 것이 원인입니다. 경매는 채무의 변제가 어려워져서 담보물인 부동산을 처분하여 상환하는 절차입니다. 그러므로 시장에서 부동산을 판 다음에 빚을 상환한다면 경매까지 가지 않아도 됩니다. 그러나 시장에서 거래가 어렵다 보니 경매까지 오는 경우가 많습니다. 이 때문에 경매 진행건수가 큰 폭으로 증가하였습니다. 시장에서 공급이 많으면 가격은 하락하게 됩니다.

투자자들 입장에서도 경매 시장이 위축될 수 있는 환경입니다. 각종 세금 문제로 인해 취득 시 투자 수익이 낮아지고 높은 취득세는 다주택자의 진입을 어렵게 합니다. 법인 등의 종부세 제한도 여전합니다. 부동산 거래량이 적어서 샀다 팔았다 하는 매매 사업도 불리합니다.

그렇지만 누군가에게는 이러한 상황이 기회가 됩니다. 특히 실거주 주택을 구하고자 하는 사람들에게 좋습니다. 원래 경매는 실거주자가 가장 높은 입찰가를 쓸 수 있기 때문에 낙찰 확률이 가장 높습니다. 경매 물량이 늘어나고 있기 때문에 원하는 지역의 좋은 물건이 경매에 나올 가능성이 높아지고 있습니다. 나오지 않더라도 시장이 상승하는 것이 아니므로 여유를 가지고 기다릴 수 있습니다. 경쟁이 치열하지 않으므로 시장 가격보다 저렴하게 구매할 수 있습니다.

 

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