주택임대차보호법 핵심 요약

누구나 내 집 마련의 꿈이 있습니다. 그러나 집값은 시대를 막론하고 늘 서민들에겐 부담이 되는 가격이었습니다. 그래서 대부분 자기 소유의 집이 아닌 주거지에 전세, 월세 같은 다양한 형태로 삶을 살아갑니다. 안정적인 주거지가 확보되지 않으면 누구라도 불안합니다. 다양한 주거형태에서도 누구에게나 보호되어야 할 장소입니다. 따라서 우리나라에서도 세입자들의 주거 환경이 안정되도록 유지해주고자 주택임대차 보호법을 만들어 시행하고 있습니다.

 

주택임대차보호법

 

대항력

1. 대항력이란??
임차인이 임차주택의 양도인의 지위를 승계한 양수인에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 임차주택에 대한 제삼자의 침해에 대하여서도 방해 배제 청구권을 주장할 수 있는 것을 대항력이라고 합니다.

2. 대항력의 요건
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일로부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

3. 대항력의 취득 시점
주택의 인도와 주민등록을 맞추었을 때는 익일 0시부터 대항력이 생기며 주민등록 전입신고 먼저 하였을 때는 인도 즉시 대항력이 생깁니다. 익일 0시부터 대항력을 인정하는 이유는 등기소에서 여러 등기를 할 때 동사무소에서의 전입 여부를 알 수 없기 때문에 등기자가 예상치 못한 피해를 입을 수도 있으므로 대항력은 익일 0시부터 인정합니다.

4. 대항력의 존속을 위한 기간
1999년 3월 1일 이후에 시행하는 임차권등기명령 절차를 밟으면 기간과 상관없이 대항력을 인정받습니다.
언제까지 대항력의 요건을 갖추어야 하는 것으로 최소한 경매 진행 절차에서 배당요구 종기일까지는 대항력의 요건을 갖추고 있어야 합니다.

5. 대항력이 배제되는 경우
- 근저당권자가 담보로 제공된 주택에 대한 가치를 평가할 때 대항력이 있는 임차인이라고 하더라도 임대차 사실을 부인한고 임차보증금에 대한 권리 주장을 하지 않겠다는 내용이 확인서나 각서를 작성한 이후 경매 진행 절차에서 확인서의 내용을 번복하고 임대차를 주장한다고 해도 특별한 사정이 없는 한 신의칙의 원칙에 위반되어 대항력을 인정받지 못합니다
- 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 임차인이 배당에 참여하고자 허위의 확정일자가 있는 계약서를 제출한 경우 허위사실이 밝혀서 배당에서 제외되면 낙찰자에게 배당받지 못한 보증금을 요구할 수 없습니다.
- 채권 확보를 위해 기존의 채권을 임차보증금으로 전화하고 전입, 인도만 하고 실제로 주거용으로 사용 수익 하지 않았다면 허위 통정에 해당되어 대항력을 인정받을 수 없습니다

대한민국 법원

 

확정일자 임차인

• 확정일자란?
  확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 임대차계약서상의 확정일자는 그 날짜 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 계약서 여백이나 뒷면에 번호를 부여하고 확정일자 인을 찍어 주는 것을 의미합니다
• 확정일자 제도의 의의
  경제적 약자인 임차인을 더욱더 보호가 될 수 있도록 합니다. 임차인이 아주 간편하고 비용도 거의 들지 않고도 전세권 또는 저당권 등기를 한 것과 같은 법적 권리를 갖게 됩니다.
• 확정일자와 임차인의 우선변제권
  확정일자 임차인이 우선변제권을 행사하려면 주 태그가 인도와 주미 등록, 임대차 계약서상의 호가정 일자를 갖추어야 하며 대항력은 배당요구 종기일까지 유지해야 합니다. 또한 확정일자 임차인은 법원이 정한 배당요구의 종기일까지 배당요구를 해야만 우선 변제를 받을 수 있고 배당금을 수령하려면 이마인은 공매나 경매로 매수인에게 명도 확인서를 받아 법원 또는 자산관리공사에 제출하여야 합니다.

 

소액임차인

소액 임차인이란? 
대통령령으로 보증금의 범위와 기준을 정하여 그 금액보다 적은 보증금으로 임대차 계약을 체결한 사람을 말합니다. 소액 임차인이 되려면 소액보증금이 지급됩니다. 적법한 임차인이어야 하며 주택의 인도와 주민등록 전입이 경매 기입등기 이전에 갖추어야 하며 배당요구 종기일까지 유지하고 있어야 합니다.

최우선 변제권의 내용

주택의 인도, 주민등록의 대항요건을 갖춘 소액임차인은 다른 채권자들보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 권리가 있습니다. 이때 건물의 일부만 임차한 사람이나 건물만 임차한 사람이라도 대지를 포함한 건물 전체의 매각대금에서 배당을 받습니다. 그러나 대지 가격을 포함한 주택가액의 1/2 범위 내에서 우선변제권이 인정되며 다수의 최우선 변제권이 있는 임차인이 있다고 하더라도 실제 배당금액에서 1/2을 넘을 수 없습니다.

 

 

소액 임차 보증금의 배당 순위

1. 확정일자 보증금과의 우열 - 대항력 취득일과 상관없이 소액임차인이 선순위가 됩니다.

2. 소액보증금 간의 우열 - 소액임차인이 여러 사람일 경우 최우선 변제권은 대항력의 취득시기에 상관없이 무조건 동 순위입니다. 따라서 배당 절차에서 이들 소액 배당금 채권을 모두 만족시켜 주지 못할 경우에는 소액임차인들은 각자의 보증금액 비율에 따른 안분비례를 받습니다.

3. 임금 채권과의 우열 - 소액 보증금과 임금 채권액 중 일정액은 사회나 경제적 약자를 위한 특별법이므로 모두 동 순위입니다. 어떤 우선 채권보다도 최우선으로 배당해야 합니다

4. 근저당 채권과의 우열 - 대통령령으로 정한 소액보증금의 범위 내라면 소액 임차 보증금 중 일정액은 선순위 근저당권 자보다도 최우선으로 하여 배당됩니다.

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