나홀로 돈 되는 상가 찾기 임장 체크리스트

상가 투자 시 현장에서 꼭 체크해야 할 임장 체크리스트를 공개합니다. '뭐 꼭 이렇게 까지 알아봐야 하나?' 하고 푸념하는 분들도 있습니다. 하지만 수천만 원에서 수억 원 하는 상가를 사면서 마트에서 달랑 몇 천 원짜리 물건을 사듯 고르면 뒤탈이 나기 마련입니다. 마음에 안 든다고 환불할 수도 없으니 말입니다. 

돈 되는 상가 찾기

 

상가 구입 시 위험한 발상

상권은 살아 움직입니다. 그렇기 때문에 임장 없이 누가 추천해준 상가를 지도만 보고 덜컥 사버리는 일은 위험합니다. 그러나 많은 초보자들은 지도만으로 상가를 분석하고 덜컥 사버리곤 합니다. 예를 들면 신도시에 새로 분양 중인 상가가 있었습니다. 분양가도 높고, 인구도 많고 주변에 추가 공급되는 상업지가 있는 것도 아니어서 분양을 받았습니다. 하지만 기대와 달리 장사가 잘 되지 않았습니다. 장사가 안되니 매출이 떨어지고 임차인이 자주 바뀌면서 월세 하락을 불러왔습니다. 이것은 시세 하락에 직접적인 영향을 줬습니다. 그렇다면 장사가 안 되는 이유는 무엇이었을까? 바로 베드타운(Bed town)화 되었기 때문입니다. 베트 타운이란 도심에 직장을 갖고 있는 시민의 주거지 역할을 위해 대도시 주변에 주거기능 위주로 형성된 도시를 말합니다. 따라서 많은 사람들이 주변의 지역에 직장이 있어서 거기서 근무 및 회식을 하고 집으로 돌아와 잠만 자다 보니 신도시의 장사가 신통치 않았던 것입니다. 따라서 상가에 투자하기 전, 단순히 지도만 보고 입지를 따지거나 상권 형성을 기대하면 안 됩니다. 아무리 주민 수가 많고 추가 상업지 공급이 없더라도 다른 도시로 빨려나가는 상권이라면 제대로 된 상권이 형성되기 어렵기 때문입니다.

 

상가를 구입하기 전 체크

임장 체크 리스트

1. 숫자 분석 - 다른 거래 사례와 평 단가, 수익률, 임대료, 공실률과 관리비, 권리금 등을 비교 분석해야 합니다
2. 상권 분석 - 상가 전체 면적과 인근 아파트 단지 또는 오피스 면적 비교, 유동 인구 및 동선, 과거 상권과 변화를 비교해야 합니다
3. 임차인  분석 - 임차인의 매출 및 비용 추정, 임차인 영업 시작일, 임차인의 경쟁 가게 현황, 직접 가서 먹어보는 체험을 하면 매우 도움이 됩니다
4. 상가 내부와 외부 분석 - 상가 내 동선이나 전면의 길이, 간판 위치, 가로수, 준공 연도, 면적 및 전용률, 기둥의 유무, 천장의 높이, 주차장, 비상계단, 승강기, 창문의 크기, 용도, 화장실의 관리상태 등을 체크해야 합니다
5. 주변 분석 - 지하철이나 버스정류장까지의 거리, 도로 폭, 횡단보도의 위치 등
6. 기타 - 호재와 악재 챙기기, 위반시설물 여부, 혐오시설 여부 

 

상가 임장 시 주의사항

• 프랜차이즈 업종인지 확인합니다
• 사고자 하는 지역 상권 분석과 전체 상권이 살아있는지 체크합니다
• 상가의 관리비를 체크합니다. 공실일 때의 이자비용과 관리비도 함께 체크합니다
• 기존 임차인의 재계약 의사 여부를 알아봅니다
• 바닥 권리금이 얼마 정도 하는지 알아봅니다
• 해당 건물의 공실,  주변의 공실률을 알아봅니다. 주변의 공실률이 낮다면 현 임차인과의 재계약 확률이 높아집니다
• 최소 세 곳 이상의 중개업소에서 보증금과 임대료를 확인합니다
• 상가 내 제한 업종이 있는지 알아봅니다
• 노래방, pc방, 유흥주점, 모텔 등 특정 업종을 인수하고자 할 때는 양도가능 여부를 미리 확인합니다
• 내부 인테리어 수준이 어느 정도인지 알아봅니다
• 미납 관리비를 파악합니다

 

 

상가 투자의 꽃은 1층

층수가 올라갈수록 수익률은 약간 상승하지만, 공실 위험이 크고 매수 수요가 별로 없습니다. 이 때문에 1층 상가의 분양가는 매우 비싸기도 합니다. 1층은 규모는 작지만 접근성과 가시성이 가장 좋고, 테이크 아웃 포장 서비스 등을 활용하면 면적의 한계를 극복하고 매출을 올리기 좋습니다. 또 업종의 제한도 적기 때문에 1층은 크기가 작더라도 수익률이 잘 나오는 경우가 많습니다. 반면 2층 이상인 경우 점포의 전용 출입구가 없고 계단이나 엘리베이터를 이용해야만 접근할 수 있어 고객의 발길이 닿기 쉽지 않아 불리합니다. 층수가 높을수록 공간이 넓고 쾌적하지 않으면 고객을 유지하기 어렵습니다. 특히 3층 이상 상가는 매도가 힘들 수 있으니 투자에 신중하길 바랍니다. 다만 본인이 직접 병원이나 학원 등을 운영하는 경우는 매수하는 게 좋을 수 있습니다.

따라서 투자용이 아닌 실사용 목적이라면 2층 이상의 상가를 분양받는 것도 좋은 방법입니다. 이 또한 입지가 좋은 것을 전제로 합니다. 1층 상가가 좋다는 뜻은 우량한 입지가 뒷받침됐을 때를 말합니다. 일부 상가 투자자들은 앞뒤 말 다 잊고 '1층이 좋다더라'만 기억하는데 이런 생각은 위험합니다.

상가는 수익형 상품입니다. 매입 가격 대비 몇 % 의 수익률이 나오느냐에 따라 가치가 정해집니다. 그런데 1층만 고집하면 나쁜 입지의 1층 상가를 비싸게 사기 쉽습니다. 입지가 나쁘면 1층 상가도 임대료가 턱없이 낮아집니다. 심지어 1층임에도 오랫동안 공실은 경우도 많습니다. 결론적으로 상가 공급량이 적은 우량 입지의 1층 상가가 좋고 2층 이상일수록 투자에는 신중하되, 직접 들어가 운영할 계획이라면 경매나 매매로 상가에 들어가는 것도 좋은 방법임이 틀림없습니다

 

상가구함