재개발 재건축 차이와 재개발 꼭 알아야할 시행과정과 마음가짐

윤석열 정부의 첫 부동산 대책, 전문가 "물량폭탄, 집값 하락 압력 커질 듯" 기사가 나왔습니다. 아무래도 첫 번째 부동산 대책으로 역대급 규모의 공급 대책이 나와서 그런 것 같습니다. 박원갑 전문가는 물량 폭탄이다.라고 정리했습니다. 역대급 공급 물량인 만큼 재개발 재건축에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

재개발 사업 주요 절차

 

재개발 재건축 차이

재개발사업 - 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재 개발사업”이라 합니다.

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재건축사업 -  정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재 건축사업”이라 합니다.

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재개발 사업 시행절차

1. 계획 수립 - 기본 계획 및 정비계획 수립, 정비구역 지정합니다.

2. 사업시행계획 -  조합설립추진위원회 구성, 창립총회, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 이주대책

3. 분양 및 관리 처분 - 분양공고 및 신청, 관리처분계획인가 철거 및 착공

4. 사업 완료 - 준공인가, 이전고시, 청산, 조합 해산

 

상기 계획 수립과정에서 기본 계획과 정비계획 수립은 10년 정도의 장기간에 걸친 계획을 수립하게 되는 것입니다.

이러한 계획을 수립하고 난 이후 정비하고자 하는 지역을 정비구역을 지정하고 공고 및 고시를 하게 됩니다. 그런 다음 조합설립 추진이 되면서, 구체적인 사업시행인가 및 이주대책을 수립하게 됩니다. 과정을 마치게 되면 분양공고를 실시하고, 본격적인 사업에 들어가면서 철거 및 착공을 시행하는 것입니다. 착공은 공사를 시작하는 것을 말하는데 공사가 들어가기 전까지 수많은 계획 절차를 거쳐야만 가능합니다. 그리고 공사가 끝나고 사업 완료가 되면, 준공을 받아야 하며, 역시 고시를 통해 최종 사업이 마무리됩니다.

 

재개발사업 추진 절차

 

 

조합설립인가

재개발 절차에서 정비구역 지정이 되었다면 조합설립을 위한 단계로 넘어갑니다. 시장, 군수, LH 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려면 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다. 조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.

• 조합원의 자격
  다음 어느 하나에 해당하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.
  1. 토지 및 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
  2. 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때
  -이 경우 동일한 세대별 주민등록 표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지 등 소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우만 해당)를 제외하고는 1세대로 봅니다.
  3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함) 후 1명의 토지 등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
• 주택법 - 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매, 증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속&이혼으로 인한 양도 또는 양수의 경우 등은 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다.

재개발 사업 조합

 

 

착공

재개발 절차 중 관리처분계획인가를 받은 것은 재개발이 확실시되는 것이나 다름없습니다. 관리처분계획인가를 취득한 후 철거 및 착공에 들어가게 됩니다. 사업시행자는 사업시행계획서를 작성하는 경우 기존 주 태그가 철거계획서를 포함시켜야 하며 기존의 건축물 철거에 들어갑니다. 관리처분계획인가를 받은 후 착공까지 평균 약 1년 2개월 정도 소요됩니다.

 

준공

재개발 절차의 마무리는 재개발 사업이 준공되는 것으로 사업시행자는 준공인가 신청을 통해 준공인가를 받아야 합니다. 정비구역의 지정은 준공인가의 고시가 있는 날 다음날 해제되는 것으로 봅니다. 사업시행자는 공사 완료의 고시가 있을 때에는 대지 확정측량을 하고 토지의 분할 절차를 거쳐 관리처분 계획서에서 정한 사항을 분양받을자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해줘야 합니다. 이후 청산금의 지금 및 징수를 거쳐 조합 해산절차가 이루어집니다.

 

 

 

 

재개발은 정비구역 지정부터 준공까지 평균 8년 이상이 소요되는 만큼 신중한 투자를 요합니다. 재개발 절차는 매우 복잡하고 긴 시간이 필요하기 때문에 무리한 투자는 안 하는 것이 좋겠습니다. 재개발은 특히 주합원 갈등과 법정 투정, 분양 지연 등이 더해지면 투자기간이 급격히 늘어나거나 사업이 멈춰버리는 경우가 많습니다. 10년 이상 보유기간을 감안하고 인내할 수 있어야 합니다.