재테크로 부자되기 3분전

지난 2022년 7월 21일 기획재정부에서 발표한 '2022년 세제 개편안' 중 부동산 세제(종부세)의 내용을 포스팅하겠습니다. 국회를 통과해 법을 제정해야 효력이 발생합니다. 2022년 세제 개편안은 발표했으니 앞으로 종부세가 어떻게 변화될지 눈여겨보시길 바랍니다.

종합부동산세(종부세)가 뭔가요?

보유 부동산에 대한 조세 부과의 형평성을 제고하고 부동산 가격을 안정시켜 지방 재정을 균형적으로 발전시키며 건전한 국민경제를 실현하기 위한 목적으로 시행된 국세 중의 하나입니다. 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 세금입니다. 즉, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시 가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세합니다. 종합부동산세는 고가의 부동산을 다수 소유하고 있는 부동산 과다 보유 계층에 대한 높은 금액의 세금 징수를 통해 부동산 과다 소유 및 투기 억제의 효과를 노린 징벌적인 세금이기도 합니다.

종합부동산세 납세의무자

• 주택 : 인별로 소유한 전국 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자 (단, 1세대 1 주택자는 11억 원을 초과하는 자)
• 종합합산토지 :  인별로 소유한 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시 가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자
• 별도합산토지 :  인별로 소유한 전국 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)의 공시 가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자

종합부동산세 고지&납부

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 소유한 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정합니다. 이는 관할 세무서장이 납부할 세액을 결정하고 고지하며, 납세의무자는 납부기간에 직접 금융기관에 납부하거나 가상계좌, 인터넷 뱅킹, 홈택스 접속을 통해 전자, 신용카드 납부도 가능합니다. 만약 납세자가 신고를 원할 경우에는 고지와 관계없이 납부기간까지 신고, 납부할 수 있으며, 이 경우 처음 고지된 세액은 취소됩니다.

한편 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부기한이 경과하는 날부터 6개월 이내로 분납할 수 있습니다. 분납할 수 있는 세액은 납부하여야 할 세액이 250만 원 초과~ 500만 원 이하일 경우에는 250만 원을 초과하는 금액을, 납부하여야 할 세액이 500만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2 이하 금액입니다. 한편 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.

종합부동산세 계산 방법 및 납부 기간

{인별 전국 합산 공시 가격 - 공제금액) ×공정시장가액비율} × 세율 - 법정 공제세액

※ {인별 전국 합산 공시 가격 - 공제금액) ×공정시장가액비율} = 종합부동산세 과세표준 
※ 법정 공제세액은 ① 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세 상당액 ② 1세대 1 주택 세액공제액 ③ 세부담 상한액을 초과하는 금액 

종부세 비과세가 되기 위한 기준

각 지역별 부동산 집값 하락의 폭이 심상치 않습니다. 그중 상승률이 서울만큼 혹은 그 이상 크면 인천의 하락세가 시작되고 있습니다. 부동산 상승기에 눈길을 끌었던 급등 지역부터 상승분을 반납하는 추세입니다.

송도 34평이 6억대에 팔렸다. 중앙일보 기사 발췌

2022년 8월 12일 인천 송도 국제도시 아파트 매매시장은 한 아파트의 매매 가격 때문에 하루 종일 시끄러웠습니다. 송도 최대 단지인 더샾 송도 마라나 베이의 전용면적 84㎡(일반 34평형) 아파트가 넉 달전 거래가(올 4월, 11억 4000만 원)보다 절반 가까이(43%)나 낮은 6억 5000만 원에 지난 1일 거래된 것으로 국토교통부에 신고됐기 때문입니다. 이 가격은 이 평형의 일반 분양가(평당 2200만 원, 7억 원대)보다도 낮은 가격입니다.

최근 들어 아파트 매수심리 및 매수여력이 떨어지면서 아파트 매매시장에서 급매물만 거래되기는 하지만 이 같은 '단기 급락폭'은 유례를 찾기 힘든 '역대급'입니다.

각종 부동산 커뮤니티에선 이 거래를 두고 "가족 간 거래 아니냐?", "무슨 사연이 있길래 저런 급락?" 등의 궁금증이 쏟아졌습니다. 하지만 해당 거래는 중개업소를 통한 정상 거래인 것으로 알려졌습니다. 송도에서 영업 중인 한 공인중개사는 "같은 평형 급매물이 현재 7억 5000만 원에 나왔는데 안 팔리고 있다"며 "진짜 급한 집주인이 '급급매'로 처분한 것 같다"라고 말했습니다.

또 다른 공인중개사는 "지난 4월 11억 4000만 원에 사들인 집주인은 잠이 안 올 것 같다"며 "정말 이렇게 갑자기 싸늘하게 시장이 식을지 누가 알았겠느냐"라고 말했습니다. 지금 나와 있는 매물 중에는 매도호가가 15억 원인 집까지 있습니다.

게다가 최근 송도 새 아파트 분양시장에서는 '미분양'이 쌓이고 있습니다. 올 2월 분양한 송도 럭스 오션 SK뷰 아파트는 1순위에서 미달된 후 '줍줍(청약 시 아무 조건이 필요 없는 조건, 줍기만 하면 돈을 번다는 의미)'이라 불리는 무순위 청약을 최근까지 5번이나 진행했는데 아직도 집주인을 찾지 못하고 있습니다.

내년 이후 새 입주 물량이 많은 것도 송도 아파트 시장엔 악재다. 내년에는 4287가구의 아파트가 입주하고 후년에는 4241가구가 입주합니다. -함종선 기자

뉴스 기사 팩트 체크

송도는 살기 좋은 지역으로 유명하며 인기순위에도 항상 들어가 있는 지역입니다. 그런 송도에서 11억 이상 거래되는 아파트가 반값인 6억에 급급매로 팔렸다는 사실은 충격적입니다. 직접 네이버 부동산에 더샵 송도 마리나 베이를 검색해보니 사실을 확인할 수 있었습니다. 최근 매매 실거래가에 적혀있는 8월 1일 자 6억 5000만 원으로 쓰여있습니다. 거래가 확인된 게 보입니다. 더샵 마리나 베이 아파트의 가격 변동 표를 보여드리겠습니다. 

코로나 전에는 거래가 9억 원대 선에서 거래되는 것이 보입니다. 그러나 가격이 급등하고 나서 급등 한만큼 떨어진 가격 역시 한눈에 볼 수 있었습니다. 이러하듯 급등할 때는 부동산 거래가 적어지며 큰 금액으로 매수한 것이 눈에 띄게 보입니다. 그러나 많은 거래가 이루어진 게 아니기 때문에 비정상적인 거래 가격으로 보입니다. 시장에 맞는 적정한 가격에서의 거래에서는 거래가 많은 것이 보입니다. 결론적으로 코로나 시기의 급등 가격은 정상적이지 않았다는 것을 알 수 있습니다. 점차 시장이 원하는 안정적인 가격을 찾아가는 과정으로 보입니다. 

인천 송도 집값 상황

가장 살고 싶은 도시를 꼽으라면 인천 송도라 할 수 있겠습니다. 그런 송도의 하락세는 충격적이지 않을 수 없습니다. 인천 송도는 분양시장도 냉기를 보이고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 송도동에 있는 아파트 84m2 전용면적 아파트 값이 8억 5천만 원에 손바뀜 했습니다. 이는 이달 초 거래된 금액보다 4800만 원 내렸고 고점 대비해서는 3억 4천만 원 정도 급락한 것입니다. 같은 동에 있는 아파트 87m 2도 한 달 전 가격보다 6000만 원 하락했고 작년 신고가와 비교하면 2억 7천만 원가량 하락했습니다. 송도 국제도시 외곽에서도 집값 하락이 속출하고 있습니다. 전셋값 또한 수억씩 떨어진 가격에 거래되고 있습니다. 송도동 공인중개사 관계자는 송도 국제도시는 투기과열지구라서 대출규제도 심하고 최근에는 금리까지 오르면서 매수하려는 실수요자들이 사라졌다고 얘기했습니다. 전세도 마찬가지라 기존 전세물량이 남아있는 상태에서 주변 입주를 앞둔 단지까지 있어서 큰 폭으로 전셋값이 하락하고 있다고 설명했습니다.

인천 송도에 위치한 기존 부동산 시장이 위축되면서 분양시장에도 냉기가 흐르고 있습니다. 송도동에 위치한 여러 분양 물건이 한 자릿수 경쟁률을 기록하거나 오히려 미분양 물량이 나오면서 2순위로 넘어가고 있는 상태입니다. 분양가가 인근 시세에 비해 급등하면서 시세차익을 기대하기 어렵고 올해 들어 집값이 급등할 거란 기대감도 사라지면서 상대적으로 청약 수요도 갑 소하고 있다고 합니다.

앞으로의 부동산 시장

원자재값 상승과 전 세계 경기침체로 인한 부동산 시장 하락은 당연할 수도 있지만 유독 송도신도시 집값과 분양시장, 그리고 전셋값 하락이 두드러지고 있습니다. 급매 또는 급급매가 나온다고 하여 섣불리 매수를 하기보다는 조금 더 추이를 지켜보며 현금을 잘 마련하는 것이 중요한 시기로 보입니다.

부동산 시장을 억제하기 위해 만들어진 여러 가지 종류의 부동산 세금이 있습니다. 다주택자나 고가주택을 보유하고 있는 경우와 법인 등을 이용하는 경우 가산세가 부과되는 등 취득세부터 보유세, 부동산 양도소득세까지 전반적으로 부담을 느낄 수밖에 없습니다. 그러므로 부동산을 취득하거나 매도할 때 공부를 하고 구입하는 것이 좋습니다. 

양도 소득세가 무얼까요?

양도 소득세란 토지나 건물, 주식 등을 팔아서 얻은 소득에 대하여 부과하는 세금입니다. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요경비, 양도 소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대하여 부과됩니다. 양도소득세 세율은 소득세법 제55조 제1항에 따른 기본세율을 적용하며, 미등기 양도 주택 또는 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택 등을 양도하는 경우에는 소득세법 제104조에 따른 양도소득세율을 적용합니다. 

양도소득세 세율

주택 & 조합원 입주권

1. 미등기 양도자산 : 70%
2. 1년 미만 보유 : 70%(분양권 70%)
3. 1년 이상 2년 미만 보유 : 60%(분양권 60%)
4. 2년 이상 보유 : 6~42%(분양권 60%)

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양도 소득세 기본세율

• 과세표준 1,200만 원 이하 : 6%
• 과세표준 4,600만 원 이하 : 15%(누진공제액 108만 원)
• 과세표준 8,800만 원 이하 : 24%(누진공제액 522만 원)
• 과세표준 1.5억 원 이하 : 35%(누진공제액 1,490만 원)
• 과세표준 3억 원 이하 : 38%(누진공제액 1,940만 원)
• 과세표준 5억 원 이하 : 40%(누진공제액 2,540만 원)
• 과세표준 10억 원 이하 : 42%(누진공제액 3,540만 원)
• 과세표준 10억 초과 : 45%(누진공제액 6,540만 원)

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중과세율

• 조정대상지역 2 주택자 : 기본세율 + 20%
•  조정대상지역 3 주택 이상자 : 기본세율 + 30%
• 조정대상지역 분양권 : 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
• 분양권, 입주권, 장기임대주택은 다른 주택 중과 판단 시 주택수에 들어감('21.1.1일부터)

장기보유 특별공제

장기보유 특별공제는 단기 투기 행위를 근절하기 위하여 부동산을 최하 3년 이상 보유 한 자에 대해 세제상 혜택을 주는 제도입니다. 토지, 건물 및 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 한정되며, 미등기 양도자산과 중과대상 주택 (2 주택자 또는 3 주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택) 양도 시에는 적용되지 않습니다. 기본 연 2%씩 공제되며 최대 30%가 적용되는데, 1세대 1 주택자는 거주 여부에 따라 연 24%, 최대 80%까지 적용을 받을 수 있습니다.

장기보유 특별공제를 적용하지 않는 주택

1. 미등기 양도주택
2. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우
3. 국외에 있는 주택
4. 보유기간이 3년 미만인 주택
5. 주합원으로부터 취득한 조합원 입주권을 양도하는 경우

1가구 1 주택 비과세

높은 금리로 인해 부동산 시장이 거래가 되지 않고 있습니다. 아파트 한 채를 살 때 100% 현금으로 살 수 없으니 더 그렇습니다. 보통 대출을 끼고 구입하는 게 일반적인데요. 많은 금액을 대출하는 것은 부담입니다. 그러나 꼭 사고 싶은 아파트가 있다면 전세를 끼고 사면 내가 내야 할 돈이 줄어들어 부담이 적어지는데요. 그 방법을 말씀드리겠습니다.

갭 투자 누가 하면 좋을까?

• 아파트를 사고 싶지만 현금이 부족해서 대출을 받아야 하는데 대출이 적게 나오는 사람들
• 재테크가 하고 싶으나 소액밖에 없는 사람들
• 재테크에 관심이 많은 사람들
• 부동산에 관심이 많은 사람들
• 돈이 많지만 여러 채로 나눠 돈을 굴리고 싶은 사람들

전세 끼고 사는 갭 투자

갭 투자는 전세가와 매매가가 차이가 적은 주택을 전세금을 끼고 사놓은 뒤 매매 가격 상승하면 되팔아 투자원금 회수와 시세차익을 노리는 소액 부동산 재테크를 말합니다. 전세제도를 시행하고 있는 우리나라에서만 가능한 소액 부동산 재테크입니다. 최근까지 낮은 금리와 대세 상승기 부동산 가격 상승을 타고 갭 투자가 많은 관심을 끌었습니다. 전세가율이 높아 매매가와 차이가 적을수록 투자금액은 적게 들고 부동산 매수 후 매매 가격이 상승할수록 시세차익도 커지게 되어 수익이 극대화되는 방식입니다. 내가 눈 여겨보는 아파트의 전세가가 매매가와 차이가 적을 때 시행하는 것이 가장 좋습니다.

갭 투자 장점과 단점

아파트 매매 가격이 상승하면 소액으로 큰 시세차익이 얻을 수 있다는 게 갭 투자의 최대 장점입니다.  바꿔 말하면, 매매 가격이 상승하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있는 게 갭 투자입니다. 어느 정도 위험 부담이 있기 때문에 무분별한 투자는 하지 않는 것이 좋습니다. 매매가 격상 승률이 둔화 거나 오히려 하락할 경우, 각종 부대비용(취득세, 법 부사 비용, 중개수수료)등을 감안하면 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 갭 투자를 하려는 지역에 대한 분석 없이 그냥 전세가 매매가 차이가 작다고 묻지 마 투자할 경우 실패할 확률이 높습니다. 소액 부동산 재테크라고 한두 번 재미를 본 투자자들이 무분별하게 투자하게 되어 나중에 사회적으로도 큰 문제가 되기도 합니다. 한 예시로 범위가 넓어져서 수십 채의 빌라나 아파트를 사들이는 등 본인의 경제적 상황을 생각하지 않는 묻지 마 투자로 많은 사람들의 전세금을 날리는 뉴스를 종종 볼 수 있습니다.

갭 투자 어떤 집을 사야 좋을까?

투자자의 가진 돈이 적을수록 자산을 지켜야 하기 때문에 가장 안전한 집을 사야 합니다. 집값이 내릴 확률이 거의 없는 안전한 집의 특징은 다음과 같습니다.

• 1000세대 이상의 대단지 아파트
• 역세권을 끼고 있는 아파트
• 소형 평수
• 초등학교를 품은 아파트(초품아)
• 높은 전세가율

1000세대 이상의 대단지 아파트들은 관리비가 적게 나가며, 수요와 공급이 어느 정도 정해져 있어서 집값 하락이 적은 편에 속합니다. 역세권을 끼고 있는 아파트 역시 찾는 사람들이 훨씬 더 많습니다. 모두 교통이 편리한 것을 선호하기 때문입니다. 소형 평수는 우리나라의 가족 형태가 점점 변화되어 결혼을 하지 않고 혼자 살거나 결혼을 해도 아이가 없이 사는 딩크족이 늘고 있기 때문에 소형 평수를 찾는 사람들이 더 많습니다. 주의할 점은 이 때문에 건설사에서 짓는 소형평수가 너무 많기 때문에 오히려 하락 가능성이 생기므로 주의해야 합니다. 초등학교를 품은 아파트는 모든 부모님들의 로망입니다. 아이가 안전하게 초등학교를 다닐 수 있다는 것은 누구나 원하기 때문에 없는 것보다는 있는 것이 훨씬 좋습니다. 높은 전세가율 역시 실거주자가 많다는 의미 이므로 높은 전세가율의 아파트는 집값이 하락할 가능성이 적습니다. 그러나 모든 사항에 예외는 있기 때문에 모든 조건이 잘 맞는 아파트라 하여도 주의하시길 바랍니다. 좋은 조건의 아파트를 비싼 가격에 사면 수익이 적어져서 남는 것이 없거나, 오히려 손해이기 때문에 적절한 타이밍에 집을 사는 것 또 한 중요합니다.

갭 투자 실패 원인

형태와 관계없이 주택이나 아파트를 매매하는 행위는 해당 물건의 가치를 포함한 해당 세금을 내야 합니다. 그러나 이러한 세금이 어떻게 책정되는지를 대부분 정확히 인지를 못하다 보니 부동산 거래 자체가 상당히 어렵게 느껴질 수 있습니다. 따라서 부동산 취득세는 어떻게 책정이 되는지, 중과를 피하는 방법은 무엇인지 정확히 알아두어야 합니다.

취득세란?

부동산을 취득하면 지방세인 취득세가 과세됩니다. 이는 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금으로 취득세에는 항상 다른 세금도 같이 부과됩니다. 이는 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세(교육세)가 포함됩니다. 취득세만 내는 경우는 거의 없으며, 이 두 가지의 세금이 같이 붙습니다. 이렇게 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세(교육세)를 합쳐 취득세라고 불리고 있습니다. 

부동산 취득세 신고

부동산 취득세 징수는 신고납부의 방법으로 국가 지방자체단체 또는 지방자치단체 조합, 국가 또는 지방자치단체의 투자 기관 등은 과세물건을 매각하면 매각일로부터 30일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 물건을 관할하는 지방자치단체 의장에게 통보를 하거나 신고해야 합니다. 취득세는 부동산 취득한 날로부터 60일 이내에 신고, 납부해야 합니다. 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하며 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가 표준액에 미달 또는 신고액의 표시가 없는 때에는 시가 표준액으로 계산하게 되며 국가 또는 법인 등 사실상 취득가액이 입증되는 거래인 경우에는 사실상의 취득가액에 의하여 계산됩니다.

취득세 이해를 돕기 위한 글

취득세를 계산하는 법을 알기 전에 본 세금이 어떠한 성격을 가졌는지를 알아두셔야 하는데요. 일반적인 매매를 진행할 때에 최초 구매 가격보다 높은 가격에 매도하여 차익을 본 상황이라면 매도인은 소득세 법률에 따라서 그 차액에 대한 양도소득세가 부과되며 매수인에게는 지방세법에 근거한 관련 세금이 붙게 됩니다.

​일반적인 부동산 취득세 계산법은 매매 시점에서 매입자가 신고한 가격에 대한 과세표준 및 표준세율에 대한 정보를 토대로 산정하게 됩니다. 이 두 가지를 가지고 계산하여 부과해야 하지만 신고 가격에 대한 표기를 누락한 경우와 같이 기준을 정해서 보았을 때 예상치보다 금액이 낮다면 법률에서 정하고 있는 시가 표준액을 기준으로 적용하고 있습니다.

다주택자 대상 취득세율 인상

투기성 주택 보유자의 부담 강화를 위해 부동산 세제를 강화합니다.

• 1 주택은 기존 1~3% 현행을 유지합니다.
• 2 주택자는 8%까지 현행을 유지합니다.
• 3 주택 이상 및 법인은 12%까지 취득세율을 인상합니다.

또한 개인에서 법인으로 전환해 세금 부담 회피가 발생하지 않도록 부동산 매매, 임대업 법인의 현물출자에 한해 취득세 감면 혜택을 배제합니다. 이번 취득세 인상은 투기를 막기 위한 것으로 다주택자와 법인에 국한되며, 이사 등 거주하는 주택 교체로 인한 일시적인 2 주택자는 취득세 인상에 해당되지 않습니다. 

생애 최초 주택 구입 취득세 감면

생애 최초 주택 구입 취득세 감면은 신혼부부에게만 적용되며 아무리 처음 주택을 구매할지라도 일반 국민들은 혜택을 받지 못했습니다. 

앞으론 취득세 감면 대상을 확대합니다. 연령, 혼인 여부와 관계없이 누구나 생애 최초로 내 집 마련한 사람 모두 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 실수요자들의 부담 더 덜어드리고자 감면비율도 최대 100%까지 확대합니다.

주택 가액에 따라 차등 적용하오니 유의하시길 바랍니다.

• 1억 천만 원 이하는 최대 100%까지 감면을 받을 수 있도록 확대합니다.
• 1억 5천만 원 초과 ~ 3억 이하는 기존과 동일하게 50%까지 감면합니다. ( 수도권은 4억 이하만 해당)